Con algunos ahorros disponibles, es contactado por su ejecutivo de cuenta para anunciarle que tiene un crédito hipotecario aprobado a una tasa preferente, de UF+2%. Dada las condiciones de mercado y las buenas proyecciones para los departamentos cercanos a la nueva ampliación del metro de Santiago, decide adquirir un departamento de 1500 UF para arrendarlo. Adquiere el departamento sin pagar pié y pacta la deuda a diez años. Si el valor de mercado del arriendo de un departamento de esta características es de 10 UF mensuales y el objetivo de comprarlo era sólo hacer un negocio inmobiliario (por lo que decide venderlo al 10 año)
a. ¿Cuál es el mínimo valor que tendría que tener al décimo año para que esta sea una buena inversión? Suponga una tasa de costo del capital propio (o, lo que es lo mismo, una tasa de uso alternativo de los recursos) de UF+4%.
b. ¿Cuál es el mínimo valor que tendría que tener al décimo año el departamento para que la inversión rente anualmente lo mismo que el costo de capital propio?
2 comentarios :
Este problema puede ser resuelto utilizando lo que vimos en Evaluación de Proyectos. El problema podría plantearse como 10 flujos equivalentes al pago de la cuota del crédito - el arriendo. El pago de la cuota del crédito es de 166,99UF anual, y el arriendo de 120UF anual. Esto hace 10 flujos iguales de -46,99UF. No consideramos inversión inicial, pues no se desembolsa dinero propio, todo es pagado con el crédito. La variable del problema está en el último año: en el periodo 10, se obtienen los 120 del arriendo Y se vende el departamento. Si utilizamos "Análisis de hipótesis" y "Buscar objetivo" en Excel, podemos saber qué valor debe tener el ingreso (que en todos salvo en el décimo año es 120) del décimo año para que el VAN sea igual a cero. Tendremos que ese valor es 684,16. Pero como ese valor incluye los 120 del arriendo, el valor de venta del departamento que hace VAN=0 es de 564,16UF.
La pregunta (b) es una trampa, ya que para que sea una buena inversión (ya calculamos el valor que tiene que tener el depto para ello en la pregunta (a)), tiene que rentar un 4% anual (tasa uso alternativo de recursos). En otras palabras, las dos preguntas son iguales
Publicar un comentario